פורום בתים משותפים בפורום זה ניתן לעלות כל שאלה הכרוכה בענייני בתים משותפים, פורום זה מיועד הן לדיירי הבית המשותף והן לנציגות בית משותף המבקשת לקבל מידע בנושא מסוים הכרוך בבתים משותפים. הינכם מוזמנים לעלות כל שאלה משפטית בתחום האמור.
קיימת לנו מצלמת אבטחה בבניין (היה רוב מוחלט של דיירי הבניין שהסכימו להתקין מצלמה) קנינו מצלמה אלחוטית שעובדת על סוללה ולא מחוברת בשקע קבוע לחשמל וקיים ראוטר שדרכו אפשר להתחבר למצלמה .
הראוטר נמצא אצל ועד הבית בתוך הבית בגלל שהראוטר חייב להיות עד 15 מטר קרוב למצלמה וועד הבית הוא היחיד שביתו נמצא במרחק כזה מהכיסה לבניין ועד הבית גר בקומת קרקע(הייתה הסכמה של הדיירים 11 מתוך 12 והדייר ה 12 לא מגיע לישיבות הועד אז לא ידוע דעתו) חשוב לציין שהראוטר של המצלמה מחובר באופן קבוע לחשמל והחשמל מגיע על חשבון הדייר שהוא ועד הבית וכאשר נגמרת הסוללה של המצלמה ועד הבית מטעין אותה על חשבונו .
כעט הדייר שלא מגיע לישיבות ועד הבית דורש להתחבר למצלמות באופן קבוע (כרגע ועד הבית מחובר באפליקציה למצלמה) ועד הבית סירב לתת לו להתחבר באופן קבוע והציע לו לראות את הסרטונים בתאריכים והשעות שהוא יחפוץ בהם .
חשוב לציין שהתחברות למצלמה היא דרך WiFi פרטי של הדייר שמשמש כועד בית וכדי להתחבר למצלמה זו הוא יצטרך לתת את הקוד שלו לWiFi הפרטי שלו (ככה המצלמה עובדת).
האם ועד הבית מחויב לתת לו להתחבר למצלמה באופן קבוע?
מה החוק אומר מצב כזה האם כל דייר ראשי להתחבר באופן קבוע למצלמה או שלא ?
שוב חשוב לציין שעד הבית הציע לאותו דייר לראות את כל סרטוני האבטחה אשר אותו דייר ירצה
חשוב לציין שכמובן אין WiFi בבניין לכן ועד הבית לקח על עצמו את את החיבור ל WiFi מביתו הפרטי כי הוא היחיד מבין הדיירים שמספיק קרוב למצלמת האבטחה בכניסה לבניין
שלום נעשתה גבייה מיוחדת מהדיירים להחלפת מוצר מוקלקל בבניין. כידוע, ישנם כאלה שלא משלמים ומושכים את התשלום במשך חודשים, האם אפשר לפרסם בלוח ההודעות את מספרי הדירות של אלה שלא משלמים מבלי לציין את שמם. בתודה, כוכי
הכוונה לבחור נציגות. מתוך 11 דיירים הגיעו לאסיפה 4 +אחד בווטסאפ ואחת בדיוק חזרה מחול התעכבה לידנו ודיברנו איתה. בנוסף עוד 3 דיירים הודיעו שכל החלטה שתתקבל הם בעד
מיכוון שאף אחד לא מעוניין בפתקיד העלנו פתרון של ועד חיצוני.
1. מי נספר מכל אלו שציינתי?
2. איך ממשיכים מכן אם הכלל?
3. האם במצב כזה שלא ברור אם ניתן לקבל החלטות באסיפה הזו האם אפשר לאסוף כסף לניקוי החצר sos?
לפי הבנתי ממאמרים בנושא נציגות הבית המשותף,רשאית הנציגות לגייס אדם נוסף לעזר,או יכול אדם להתנדב להיות לעזר.
השאלה,היכן מסתיימת סמכותו.
בבית שלנו התנדב אחד מהדיירים שהוא בעל דירה לעזרת הנציגות באיתור חברת ניהול וניהול משא ומתן איתה,מסיבה שהוא נדלניסט מנוסה ומשום שאחת מחברות הנציגות נוטרלה עקב אסון משפחתי ואחרת הגיעה לזקונות ונאלצה להוריד הילוך.אותו סייען איתר ובחר חברת ניהול ויחד עם חברי הנציגות קשר קשר חוזי איתה.במקביל החל לנהל את אסיפות הבית וליזום שינויים בתקנון המוסכם,בקביעת גובה דמי הועד ויחסי ציבור לטיב ניהול הבית ולמעשה השתלט על הבניין.
שאלתי אם מותר לו בכלל לקשור קשרים חוזיים עם גורמים חיצוניים,לנהל אסיפות והצבעות ולקבוע את סדר יומן ועוד ועוד?
לדעתי יש הבדל אם הבנאדם מסייע לבין אם הוא חבר מהמיניין בנציגות וסמכויותיו מוגבלות.
אודה לתשובה מלומדת,לפני שאפנה להליך שיפוטי אצל המפקחת על רישום המקרקעין.
לפי החוק החלטות בבית משותף תתקבלנה באסיפה כללית בהצבעה לפי סעיף 13 לתקנון המצוי שבחוק המקרקעין.
וכאן באים המתחכמים ואומרים שהחוק משנת 1969 ישן ואנו נמצאים בעידן דיגיטלי וניתן להצביע מרחוק באופן אלקטרוני.
כנגדם באים אחרים וטוענים שזו התחכמות ויש לנהוג לפי החוק כמות שהוא ואם מוסכם ע"י בעלי הדירות,אפשר להחליט על אופן הצבעה שונה באסיפה כללית ובתקנון המוסכם.
בבית בו אני גר התקבלו החלטות חשובות מאד רק בתוספת הסכמה מרחוק של 5 בעלים שלא נכחו והוגדרו בפרוטוקול האסיפה "נבצרים שלא נכחו".
קודם כל, מה זה נבצרים? עצלנים. משכירים הנהנים משכר דירה כבר עשרות שנים וגרים במרחק העולה על 50 ק"מ מהבניין ולא מתחשק להם להגיע לשום אסיפה ולא ראיתים מעולם מאז עזבו את הבניין. והיו גם 3 בעלים שהיו בבית בזמן האסיפה ולא באו באמתלות שונות.
לדעתי התכוון החוק באופן חד משמעי שמי שלא נוכח באסיפה קולו לא נספר,לא בעד ולא נגד. ויכלו בעלי הדירות שלא נכחו לשלוח מישהו מטעמם כפי שעשה בעלי דירה שהיה בחו"ל בעת ההיא.ועניין של נבצרות בנושא זה לא קיים.
אבקשך לומר האם הצדק איתי,או שלא.
ואם תאמר שיש כזה דבר "נבצרות" המאפשרת הצבעה/הבעת הסכמה מרחוק,הרי כי אז,האם אני רשאי בבית דין של המפקחת לדרוש שימציאו הוכחה לנבצרות.
שלום אם בהסכם הרכישה שלי מול הקבלן נאמר שתשלום דמי הוועד יחלו ממועד אכלוס דייר עשירי. ובאסיפת הדיירים הוחלט על מסגרת מסוימת של דמי ועד ממועד קבלת המפתח. האם לאור ההסכם שלי מול הקבלן הועד יכול לחייב אותי בדיעבד בדמי ועד על התקופה שמיום האכלוס ועד מועד קבלת המפתח למרות שהוחלט ותועד באסיפת הדיירים כי מועד תחילת החיוב הוא מיום קבלת המפתח? תודה רבה!
תודה רבה על המענה. רק הבהרה: ע"פ ההסכם רשום מדייר עשירי ולא מקבלת המפתח (חריג יחסית להסכמים בשוק). באסיפה החליטו מקבלת המפתח שזה מועד מאוחר יותר ממועד אכלוס דייר עשירי הבקשה היא לשלם על ההפרש ממועד אכלוס דייר 10 (כמו שרשום בהסכם) עד למועד קבלת המפתח (כמו שהוחלט באסיפה הראשונית שנערכה והיתה מודעת לחוזה כמובן) מה קובע? לפי מה אמורים לנהוג? שוב תודה!
ההסכם עם הקבלן אמור להיות רלוונטי בחלוקת ההוצאות ביני לבינו (ההסכם הוא לא מול הועד) האסיפה קבעה את מנגנון דמי הועד ונקבע שזה ממועד קבלת המפתח. אין מחלוקת על כך שכל ההוצאות מדייר עשירי היו על כלל הדיירים בהתאם להסכם הועד (לא הקבלן) אח"כ אימץ את ההסכם הזה כדי לדרוש תשלום ועד גם על התקופה ממועד דייר עשירי עד קבלת המפתח. מותר לועד לעשות את זה למרות שזה בניגוד למה שהוחלט ע"י כלל הדיירים באסיפת הדיירים? זה לגיטימי?
שלום לעו"ד אצלנו בבניין גובים דמי וועד הבית לפי שטח הדירות, האם כשצריך לעשות גבייה מעבר לדמי וועד הבית למען החלפה או תיקון של משהו בבניין זה צריך להיעשות לפי חישוב שטח הדירה או אפשר לקבוע שזה יהיה תשלום אחיד לכולם. בתודה
בכדי לקבל הסכמה של כולם צריך לכנס אסיפת דיירים של 100% וזה לא יקרה אף פעם, יש רוב מוחץ לגבייה האחידה, לא התקבלו תגובות משפחות שאמרו לא לסכום אחיד לכולם. אבל ישנה משפחה אחת שהיא תמיד נגד, האם בגלל משפחה אחת יהיה צורך לעשות חישובים לכל דירה. בתודה
שלום רב, בבית המשותף שלנו עשו גבייה מיוחדת של כמה אלפי שח מכל דירה לצורך תיקונים. כולם שילמו חוץ מדייר אחד אשר סתם כך התחמק. לא הוגשה נגדו תביעה כי לועד לא היה חשק להתעסק עם זה. מאז חלפו כמה שנים ועכשיו שוב יש,צורך בגבייה חדשה לצורך ענין אחר. האם אני יכול לסרב לשלם עד אשר יגבו את החוב הקודם מהדייר או יגישו נגדו תביעה, וזאת בטענה שמפלים בין הדיירים? מדוע אני צריך לשלם אם מסתבר שזו לא חובה? עובדה שהדייר ההוא לא שילם ולא עשו נגדו דבר.
רוב רגיל.....אבל גם לא התכנסו כל הדיירים ניתן לציין בהודעה של האסיפה הכללית על אפשרות של פיזור וכינוס מחדש באותו מועד בהפרש של כחצי שעה ולאחר מכן תתקבל כל החלטה לרבות החלפת נציגות ברוב נוכחים שישתפו ולא ביחס לכמות בעלי הדירות.
שלום לכם כדאי מאוד שתדאגו לנקות את החצר אפילו בעצמכם ותזמינו פקח לבדיקה, אחרי כשבוע יגיע פקח ויבדוק ואם יהיה מלוכלך אתם תקבלו קנס של 750 ש"ח לכל דייר. בהצלחה
נציגת וועד הבית הודיעה בחודש מאי כי היא מסיימת תפקידה בסוף יוני. הודיעה גם שלא תכנס אסיפה כי אף אחד לא מגיע. מאז אין תשלומי מיסי ועד אין מנקה אין גינון. הדיירים לא מעוניינים בתפקיד. כמה שאלות בבקשה:
1.האם הנציגה שעזבה נחשבת עדיין לנציגה עם כל המחוייבות?
2. אם הדיירים יוזמים אסיפה לצורך החלטה מי ינהל את ענייני הבניין ויוחלט שלוקחים ועד בית חיצוני האם זה חוקי והיא מסיימת תפקידה באופן חוקי?
3. האם זה נכון לפנות אליה בדרישות כל עוד לא היתה אסיפה?
אני גרה בבניין שקומות קרקע מושכרות לדירות נופש ואנו הדיירים עוברים סיוט הם עושים על האש ליד החלון שכל העשן נכנס לדירות במקום לעשות באוויר הפתוח.מוסיקה רועשת בערב צעקות. האם יש גוף שאפשר להתלונן. אודה לך מאד.
שלום לעו"ד כשרוצים למכור דירה שיש בה שוכרים שהחוזה שלהם הוא לעוד כמה חודשים, האם הבעלים החדש צריך לעמוד בחוזה של הבעלים הקודמים מול השוכרים, או שהוא יכול להחליט להפסיק את השכירות או לעשות מולם חוזה חדש. בתודה, מזי
שלום לעו"ד שחר התקלקלה משאבת מים בבניין, אחת מתוך שני משאבות ויש צורך להחליפה, עלות של משאבה כזו היא, מעל 10,000 ש"ח. אין מספיק כסף בקופת הוועד לכך. האם אפשר לפרסם הודעה לדיירים על כך ולדרוש למשל 150 ש"ח מכל דייר. בתודה
שלום, בבניין שבו אני גרה הועד ברוב קולות החליט על איטום הגג ודרש מכל דייר סכום כסף. הבנו שזהו רכוש משותף, למרות שחלקנו דאגנו לרטיבויות שהיו לנו במסגרת אחריות הקבלן. (בננין בן 5 שנים). עתה הועד מתכוון לאטום את כל מעטפת הבניין, שמן הסתם הסכום יהיה הרבה יותר גדול מכל דייר, וזאת מכיוון שיש רטיבויות מהגשם לחלק לא מבוטל של דיירים. אני באופן אישי לא נמצאת בצד שמועד לפורענות של רטיבויות ומבחינה כלכלית כאם יחידנית אין לי כסף מיותר לתרום לטובת העניין. הועד כבר הודיע שהוא הולך לרתום את האגודה לתרבות הדיור , כדי שמן הסתם לא יתקל בסרובים, ואני שואלת האם יש משהו שחוקית פותר אותי מלשלם, קראתי שבמקרים של במצב סוציואקונומי נמוך יש פרוטוקולים שפותרים מתשלום במצב כזה, אני לא בטוחה אם זה אכן קיים, ורציתי לשמוע למסיונך המושכל האם יש איזשהי פירצה שעשויה לעזור לי ומתשלום שהולך להסתכם באלפי שקלים. תודה מראש, לוני.
ראשית, ככל שמדובר בתיקון דחוף הנדרש ברכוש המשותף, והתקבלה החלטה ברוב, הרי שכל הדיירים מחויבים בתשלום אפילו שאותו "נזק" ברכוש המשותף לא פוגע בדירתם הפרטית.
שנית, במקרה דנן הייתי בוחן אפשרות משפטית של הטלת חיוב התיקון דווקא על אותו היזם שבנה את הבניין, לצורך כך נדרשת חוות דעת משפטית.
לגבי מצב סציואקנומי ומצב כלכלי לא טוב- אין בזה נימוק או סיבה לפטור דייר כזה או אחר מחבותו.
פונה שוב בשאלה לגבי החצר. אין ועד. הנציג התפטר ולא התקיימה אסיפה. בניין ישן של 11 דיירים. בחודש יולי לא שלמנו מיסי ועד. החצר מוזנחת ויש עץ שמתפשט לכיוון המרפסות. אספתי 100שח מ9 דיירים והסברתי שזה לא מיסי ועד אלא לצורך ניקוי החצר. נתנו בהסכמה.
