עו"ד מקרקעין

לקריאה נוספת

• חשיבות עו״ד מקרקעין בהסכם שכירות
• מיסוי בעסקת פינוי בינוי
• מכירת דירה ללא עורך דין — עשה זאת בעצמך
• סוגיות משפטיות בהתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף
• תחומים משיקים: ליטיגציה אזרחית · ירושות וצוואות

שאלות ותשובות במקרקעין ובבתים משותפים

תוך כמה זמן מגישים השגה על שומת מיסוי מקרקעין?

על שומה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין ניתן להגיש השגה מנומקת בתוך המועד הקבוע בחוק, הנספר ממועד המצאת ההודעה. אם ההשגה נדחתה, פתוחה הדרך לערר בפני ועדת ערר, ולאחריה ערעור לבית המשפט העליון בשאלה משפטית בלבד. המועדים קצרים והחמצתם סוגרת את המסלול.

מה בסמכות המפקח על הבתים המשותפים?

המפקח על רישום המקרקעין מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף: שימוש ברכוש המשותף, הסגת גבול, חובות לוועד הבית, תחזוקה ותיקונים, וסכסוכים על תקנון הבית. הדיון בפניו מהיר וזול יחסית מהליך בבית משפט, ולהחלטתו תוקף של פסק דין הניתן לאכיפה.

גיליתי ליקויי בנייה בדירה חדשה – מה הזכויות שלי?

חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן אחריות לליקויים בדירה חדשה לתקופת בדק ולאחריה לתקופת אחריות, באורך המשתנה לפי סוג הליקוי. יש להודיע לקבלן על הליקוי בסמוך לגילויו ולאפשר לו לתקן. תיעוד מסודר של ההודעות ושל הליקויים הוא קריטי לכל הליך משפטי בהמשך.

מה בודקים לפני חתימה על הסכם מכר דירה?

לפני חתימה נבדקים רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, קיומם של עיקולים, משכנתאות והערות אזהרה, התאמת הדירה להיתר הבנייה ואיתור חריגות, זכויות בנייה נוספות, וחבויות המס הצפויות לכל צד. בדיקה מוקדמת מונעת את מרבית הסכסוכים שמגיעים בהמשך לבית המשפט.

מי משלם מס רכישה ומי מס שבח?

מס רכישה חל על הרוכש ומחושב לפי מדרגות הנגזרות משווי הדירה ומכך אם מדובר בדירה יחידה או נוספת. מס שבח חל על המוכר ומוטל על הרווח שנוצר לו במכירה. קיימים פטורים והקלות, בהם פטור למוכר דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים, וכל מקרה נבחן לפי נתוניו.

שכן השתלט על שטח מהרכוש המשותף – מה עושים?

שימוש ייחודי ברכוש המשותף ללא הסכמת כלל בעלי הדירות, או ללא הוראה מתאימה בתקנון, מהווה הסגת גבול. הסעד מתבקש מהמפקח על הבתים המשותפים ויכול לכלול צו לסילוק ההשתלטות, השבת המצב לקדמותו ותשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה נעשה השימוש.

מהי הערת אזהרה ולמה היא חשובה כל כך?

הערת אזהרה היא רישום בלשכת רישום המקרקעין המודיע לכל צד שלישי על התחייבות לעשות עסקה בנכס. היא מגנה על הרוכש מפני עסקאות נוגדות ומפני עיקולים מאוחרים, ולכן רישומה מיד לאחר חתימת ההסכם הוא אחד הצעדים הקריטיים ביותר בעסקת מקרקעין. עיכוב ברישום חושף את הרוכש לסיכון ממשי.

מה ההבדל בין רישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובחברה משכנת?

בטאבו נרשמת בעלות מלאה. ברשות מקרקעי ישראל מדובר בדרך כלל בזכות חכירה לתקופה ארוכה, והעברת הזכויות טעונה אישור הרשות. בחברה משכנת הזכויות מנוהלות בספרי החברה עד להשלמת הרישום. לכל מסלול נהלים, לוחות זמנים ועלויות שונים, והבדיקה המקדימה נעשית מול הגורם הרלוונטי.

מהי הפקעה ומה מגיע לבעל הקרקע?

הפקעה היא נטילת זכויות במקרקעין על ידי רשות לצורך ציבורי, מכוח חוק. הדין מכיר בשיעור מסוים שניתן להפקיע ללא תמורה, ומעבר לו קמה זכות לפיצוי. סכום הפיצוי נגזר משווי הקרקע במועד הקובע ולעיתים גם מנזקים נלווים. חלק ניכר מהמחלוקות נסוב על שווי, על המועד הקובע ועל היקף ההפקעה.

הוגשה התנגדות לתוכנית בנייה שלי – מה עכשיו?

התנגדות מוגשת לוועדה המקומית או המחוזית בתוך המועד שנקבע בפרסום התוכנית, ולמגיש ההתנגדות זכות להשמיע את טענותיו. על החלטת הוועדה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר, ועל החלטתה – עתירה מנהלית. כל שלב כפוף למועד קצוב, והחמצתו סוגרת את המסלול לשלב הבא.

רוצים להוסיף מעלית או ממ"ד לבניין – איזה רוב נדרש?

החוק קובע רוב מיוחד מבין בעלי הדירות להתקנת מעלית ולביצוע עבודות מסוימות ברכוש המשותף, ורוב שונה לעבודות אחרות. בעלי דירות המתנגדים עשויים להיות מחויבים לאפשר את הביצוע בכפוף להסדרים בדבר עלויות ופיצוי. סכסוכים בעניין מתבררים בפני המפקח על הבתים המשותפים.

שכן לא משלם לוועד הבית – איך גובים ממנו?

נציגות הבית המשותף רשאית לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה לחיוב בעל הדירה בחוב. החלטת המפקח היא בעלת תוקף של פסק דין וניתנת לביצוע בהוצאה לפועל. תנאי מקדים הוא ניהול תקין של פנקסי הנציגות והחלטות אסיפה מסודרות – בלעדיהם קשה להוכיח את החוב.